UKRjizn.com
Image default
Нерухомість

Форвардний контракт, дериватив при купівлі квартири.

Сьогодні для того, щоб залучити інвесторів, забудовники використовують різні варіанти інвестування. Одним із них є і форвардний контракт.

Він подобається забудовникам через зменшення суми податків, а покупцям – через те, що вноситься до реєстру та доводить їхнє право на отримання квартири.

У цій статті ми розповіли, що таке форвардний контракт, що потрібно для його підписання, які плюси та мінуси цього варіанту інвестування, які існують ризики і як розірвати контракт.

Сподіваємося, що після прочитання статті ви зможете зробити правильні висновки щодо форвардного контракту та деривативу при покупці квартири у новобудові.

Форвардний контракт, дериватив

Що таке форвардний контракт

Форвардний контракт – це угода між забудовником та покупцем, яка підтверджує, що у майбутньому забудовник зобов’язаний надати інвестору права на квартиру, а той, у свою чергу, повністю сплатити її вартість та прийняти її у власність.

Згідно із Законом України, форвард є деривативом.

Дериватив – це документ, який регулює відносини продавця та покупця у майбутньому. У форвардному контракті обов’язково мають бути такі пункти:

  • термін, у який забудовник та інвестор повинні виконати свої зобов’язання;
  • умови, на яких інвестор надалі отримає право власності на квартиру;
  • сума, яку покупець має сплатити забудовнику за свою нерухомість.

Реєстрацію форварда проводить не забудовник, а біржа. Саме біржа і слідкує за виконанням пунктів договору обома сторонами.

Для вас, як для покупця, це додаткова гарантія того, що ви отримаєте свою квартиру в обумовлені терміни. Оскільки документ реєструється на біржі – завіряти у нотаріуса його не потрібно.

Як застосовують форвардний контракт на покупку квартири

У законодавстві України не встановлено норм чи порядків, які б дозволяли залучати інвесторів через укладання форвардного деривативу. Однак забудовники знайшли варіант, як можна застосовувати форвардний контракт під час підписання угоди з інвесторами, щоб не порушувати закон.

Особливість його застосування в тому, що висновок форварда відбувається не між покупцем та забудовником, а з третьою особою – інститутом спільного інвестування (ІСІ). Таким чином ви передаєте свої гроші компанії з управління активами.

Саме вона збирає гроші всіх інвесторів та передає їх забудовнику для зведення об’єкта. Це означає, що у схемі бере участь відразу 4 суб’єкти:

  • ви, як покупець;
  • забудовник, який запропонував вам квартиру;
  • компанія з управління активами;
  • товарна біржа, яка реєструє форвард та стежить за виконанням умов.

Як укладається форвардний контракт

Розглянемо схему покроково:

Крок 1. Підписання форварда

І так, насамперед між забудовником та компанією з управління активами укладається форвардний контракт. У цьому документі обов’язково зазначається, що забудовник зобов’язаний передати право власності на нерухомість після введення об’єкта в експлуатацію.

Після укладання деривативу, товарна біржа вносить їх у реєстр, вказуючи фіксовану вартість покупця.

Крок 2. Перехід форварда до інвестора

Далі компанія з управління активами продає вам форвардний дериватив за ринковою вартістю. При цьому вам потрібно буде заплатити лише частину грошей від вартості квартири. Ваші гроші лежатимуть на рахунку фонду інвестування.

Тепер ви отримуєте всі права та обов’язки власника форварда, прописані у договорі. Реєстрація того, що ви є власником контракту, відбувається на біржі, а значить звертатися до нотаріуса для завірення угоди не потрібно.

Крок 3. Виконання умов

Після того, як забудовник введе об’єкт в експлуатацію, ви зможете підписати з ним договір купівлі-продажу. Тепер вам потрібно буде доплатити суму, що залишилася, тобто. різницю між вартістю квартири та сумою, сплаченою при купівлі форвардного деривативу.

Якщо ви виплатили повну суму, то просто після підписання акта приймання-передачі та договору купівлі-продажу, ви стаєте повноцінним власником квартири з певними заздалегідь технічними характеристиками.

Договір деривативу – у чому причина популярності

Звичайно для вас, як для покупця, договір деривативу є чудовим варіантом через додаткові гарантії. Підписавши його, ви знижуєте ризики того, що забудовник може продавати одну квартиру кільком людям.

Але навряд чи забудовники стали б використовувати такий документ тільки заради вигоди інвесторів – для них також є позитивні моменти в деривативі:

  • зменшення податку – під час підписання деривативу не потрібно сплачувати податки, а податку з прибутку для забудовника буде мінімальним;
  • партнерство – форвардний контракт дозволяє будувати об’єкт двом компаніям, якщо, наприклад, одна з них має право на землю, а інша – дозволи на будівництво;
  • дешевизна – крім того, що для підписання деривативів немає суворих обмежень, забудовнику ще й не потрібно витрачати гроші на випуск цінних паперів;
  • мінімум ризиків для забудовника – оскільки у законі немає чітких вимог до форвардного контракту, можна все зробити з вигодою собі.

Головна перевага для забудовника в тому, що він може підключати інвесторів вже тоді, коли тільки починає збирати документи, що дозволяють, на будівництво.

Оскільки забудовники оформлюють форвардні деривативи за законною схемою – фіскальні служби не можуть порахувати такі операції, як незаконне відмивання грошей, або спроба обійти сплату податків.

Форвардний контракт України

Форвардний контракт – переваги для покупця

Звичайно, дериватив має певні переваги і для покупця. Давайте розберемося, які:

  • неможливість подвійного продажу – оскільки форвардний контракт проходить обов’язкову реєстрацію, то продати право на вашу квартиру комусь ще забудовнику не вдасться;
  • забудовник не може розпоряджатися нерухомістю – право на нерухомість є тільки у вас, як у власника деривативу, а отже будь-який ризик виключається ще до підписання договору купівлі-продажу;
  • не потрібно платити нотаріусу – оскільки реєстрацію форварда проводить товарна біржа, вам не потрібно сплачувати послуги нотаріуса, а також додаткові збори, пов’язані з його роботою;
  • доступна вартість – оскільки розміри податків, які потрібно сплатити забудовнику, зменшуються, відповідно він продає квартири за нижчою ціною.

Договір деривативу – ризики для інвестора

Так як законом не передбачено порядку продажу квартир в новобудовах через форвардний контракт – вирішувати всі проблеми, що виникли, вам доведеться безпосередньо з самим забудовником.

Звичайно, товарна біржа контролює виконання сторонами даних зобов’язань, але є й такі моменти, на які вона не може вплинути. Саме ці моменти є ризикованими для інвестора. До таких відносяться:

  • довгобуд – забудовник завжди може перенести терміни введення об’єкта в експлуатацію, а це означає, що ви можете в’їхати в квартиру набагато пізніше, ніж розраховували;
  • не цільове використання коштів – особливо це небезпечно, коли з боку державних органів немає контролю над фінансами;
  • відсутність документації, що дозволяє – форвардний дериватив дозволяє приймати гроші від інвесторів ще до того, як буде отримана документація, що дозволяє будівництво, а значить ви можете вкласти гроші в проект, який так і не отримає схвалення на початок будівництва.

Перед підписанням форвардного контракту обов’язково вивчіть його. Переконайтеся, що всі ваші права як покупця захищені.

Обов’язково в договорі має бути зазначено, яку частину грошей зможе отримати інвестор, якщо з вини забудовника договір доведеться розірвати.

Як перевірити форвардний контракт та забудовника

Ризики при купівлі новобудови за допомогою форвардного контракту залишаються ті самі. Забудовник може не отримати документи на будівництво і просто продавати квартири в неіснуючому будинку.

Завжди перед покупкою потрібно перевіряти документи не лише забудовника, а й усіх пов’язаних осіб.

Компанія з управління активами, зазвичай, просто пов’язана особа із забудовником, тому форвардний контракт лише частково захищає інвестора.

Краще заздалегідь перевірити документи перед підписанням будь-яких договорів, щоб потім не перейматися безпекою угоди. Юристи з нерухомості GetHom займаються перевіркою документів забудовників, квартир та будь-якої нерухомості.

Ми допоможемо правильно укласти договір, перевіримо всі документи забудовника та підкажемо, як краще вчинити. Працюємо по всій Україні.

Стаття на тему: Перевірка нерухомості, квартир, забудовників від 1500 грн.

Форвардний контракт – як повернути гроші

Якщо забудовник не виконує своїх зобов’язань, ви можете розірвати форвардний контракт. Однак тут є одне велике «але» – повернути всі вкладені гроші, швидше за все, не вийде.

Зазвичай відшкодовується лише сума, яка прописана у договорі купівлі-продажу, тобто. ті гроші, які ви віддали забудовнику. Та частина, яка пішла на купівлю деривативу, не підлягає поверненню.

Повернути гроші, які ви витратили на те, щоб купити дериватив, можна, якщо його перепродасте. Таким чином, гроші вам поверне новий покупець деривативу.

Якщо у договорі купівлі-продажу прописано, як вам будуть повернуті кошти за контрактом – ви зможете отримати назад усі свої гроші.

Висновки щодо форвардного контракту

Форвардний контракт або дериватив – один із найбільш безпечних для інвестора способів купівлі квартири у новобудові. Форвардний контракт – це своєрідна угода між забудовником та покупцем, у якій зазначено, у які терміни продавець має передати права на квартиру інвестору, а покупець виплатити повну її вартість.

Перед підписанням форвардного деривативу слід переконатися, що у ньому чітко вказано всі основні моменти:

  • дата передачі права власності;
  • умови переходу права власності;
  • сума, яку ви маєте виплатити забудовнику.

Суб’єктами деривативу виступають не лише покупець та забудовник, але ще й компанія з управління активами та товарна біржа. Форвардний договір оформляється у такому порядку:

  1. Підписання контракту між забудовником та компанією з управління активами.
  2. Купівля інвестором деривативу у компанії з управління активами.
  3. Оплата покупцем суми, що залишилася, за квартиру забудовнику та отримання ним права власності на житло.

Форвардний договір для покупця має як плюси, і мінуси.

Позитивне:

  • забудовник не може проводити подвійний продаж;
  • права розпорядження вашою квартирою забудовник не має;
  • реєстрацію договору проводить біржа та платити нотаріусу не потрібно.

Ризики для інвестора:

  • можна потрапити на довгобуд;
  • ніхто не контролює витрати коштів забудовником;
  • забудовник може залучати інвестиції до отримання дозвіл на будівництво.

Щоб ваша угода щодо купівлі квартири в новобудові з використанням форвардного контракту відбулася успішно – звертайтесь за допомогою до досвідчених юристів з нерухомості.

Ми – GetHom – готові в режимі онлайн провести консультацію та проаналізувати всі можливі ризики співпраці з тією чи іншою компанією.

Бронюйте перевірку документів, і ви зможете бути впевненими в тому, що купите квартиру в новобудові максимально вигідно та безпечно. Саме збереження інвестицій – найголовніший момент при купівлі квартири в новобудові та підписанні будь-яких видів договорів із забудовниками, таких як форвардний контракт, дериватив, договір купівлі продажу майнових прав тощо.

Сподіваємося, що інформація була вам корисною і ви розібралися, що таке форвардний контракт і чим він корисний. Вдалої покупки. Звертайтеся, що контакти є на головній сторінці сайту.

Схожі повідомлення

Залишити коментар

* Використовуючи цю форму, ви погоджуєтеся на зберігання та обробку ваших даних на цьому веб-сайті.