UKRjizn.com
Image default
Нерухомість

Як продати квартиру в умовах воєнного стану

Указом Президента України від 24.02.2022 № 64 «Про введення воєнного
стану в Україні» із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року рядком на 30 діб
в Україні запроваджено воєнний стан, строк дії якого продовжено Указом Президента
України від 14.03.2022 № 133 з 05 години 30 хвилин 26 березня 2022 року
рядком на 30 діб.

Законом України від 21 квітня №2212 продовжень строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 25 травня 2022 року строком на 90 діб.

Як вплинув військовий стан на угоди купівлі-продажу

Після запровадження військового стану в Україні з 24.02.22 перестав функціонувати Державний реєстр майнових прав.

Як правило, у зв’язку з цим продавці та покупці не зможуть укладати договори купівлі-продажу нерухомого майна.

Вторинний ринок – що змінилося

Наприклад, продати або купити квартиру на вторинному ринку в умовах військового стану з дотриманням усіх норм практично неможливо.

  • Якщо доступ до реєстру закритий, то немає можливості достовірно підтвердити факт належності об’єкта, що продається продавцю.
  • Крім того, не можна внести до Реєстру відповідні зміни за наслідками угоди.

Обмеження НБУ

Національний банк визначив порядок дій банків. Як правило, це стосується випадків зарахування готівки на рахунки фізосіб на суму понад 400 тисяч гривень та не надання документів про джерела походження на запит банку.

Відповідний порядок застосовуватиметься під час воєнного стану в Україні. Це затверджено постановою Правління Національного банку України від 8 квітня 2022 року № 69 “Про внесення змін до постанови Правління Національного банку України від 23 березня 2022 року № 60”, яка набула чинності 8 квітня.

Якщо клієнт не надасть на вимогу банку документів або відомостей, необхідних для встановлення джерел походження таких коштів, то видаткові операції з цього рахунку будуть обмежені. У цьому випадку із коштами на рахунку можна буде здійснювати лише певні фінансові операції.

До них відносяться:

  • платежі на підтримку Збройних Сил України;
  • на рахунки ЗСУ;
  • спеціальний рахунок, відкритий Національним банком;
  • на благодійну допомогу щодо Міністерства соціальної політики України, відкритий Національним банком;
  • на придбання облігацій внутрішньої державної позики “Військові облігації”.

Як правило, це не означає, що банки не вимагатимуть документів, що підтверджують походження коштів. Наприклад, закон означає, що банки не самостійно встановлюватимуть джерела походження коштів у разі надання запитуваних у клієнта відповідних підтверджуючих документів.

Підсумковий результат

  • якщо реєстри не працюють, то договір купівлі-продажу зареєструвати не можна;
  • необхідно документально підтверджувати походження грошей, якщо сума більша за 400 тисяч гривень.

Як вийти з ситуації, що склалася

Проте, за крайньої потреби можна здійснити угоду, використовуючи такі схеми:

  • Укладання попереднього договору купівлі-продажу;
  • Купівля квартири за дорученням;
  • оформлення заповіту на покупця;
  • Укладання договору оренди із правом подальшого викупу.

Всі перелічені варіанти не вимагають реєстрації в реєстрі.

Первинний ринок – квартири у новобудові

Якщо необхідно, то можна без обмежень проводити операції на первинному ринку:

  • інвестування на етапі будівництва;
  • купівля готової квартири у забудовника;
  • купівля у первинного інвестора з переуступки.

Загальні обмеження на період воєнного стану

Нотаріальні та реєстраційні дії щодо нерухомого майна зможуть вчиняти не всі нотаріуси. А тільки ті, які будуть включені до затвердженого Мін’юстом відповідного переліку.

Хто може посвідчувати договори про купівлю-продаж нерухомості

Тепер українці можуть звертатись до визначених нотаріусів, перелік яких можна переглянути на сайті Міністерства юстиції. Це громадяни, які зареєстровані на території України та раніше не заплямували репутацію недобросовісними діями.

Загалом, нотаріуси, включені до переліку, отримали право в умовах воєнного стану посвідчувати:

  • договори щодо відчуження, поділу (виділу) нерухомого майна;
  • спадкові договори;
  • договори іпотеки;
  • майнові договори про визначення розміру часток у праві спільної власності, поділу спільного майна подружжя (виділу з нього);
  • договори ссуду, найму (оренди), лізингу;
  • договори відчуження цінних паперів, корпоративних прав;
  • довіреності на право розпорядження нерухомим майном;
  • довіреності на право доступу до індивідуального банківського сейфу;
  • видавати свідоцтва про право власності на долю у спільному майні подружжя (колишнього з подружжя) на підставі їхньої спільної заяви;

Крім того, згідно з постановою уряду, в умовах військового стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування нотаріальні дії здійснюються з урахуванням особливостей (заборон).

Що заборонено:

  • вчиняти дії щодо доручення від імені фізичних осіб;
  • не лише передавати майно до статутного капіталу, а й отримувати у зв’язку з виходом із товариства;
  • якщо необхідно відчужувати нерухомість раніше, ніж за місяць після реєстрації права власності (крім випадків) успадкування або визначення часток у праві спільної сумісної власності), то таку угоду провести не можна;
  • вчиняти нотаріальні дії поза областю, де розташована нерухомість (крім майна на території Києва та Київської області)

Зміни у законодавстві:

В Україні з 29 червня 2022 року ослаблені заборони, раніше встановлені для нотаріусів. Громадяни, які перебувають за кордоном, наразі зможуть подарувати чи продати своє житло, видавши відповідний документ на ім’я свого представника в Україні.

Передбачено важливу умову:

  • якщо з дня видачі довіреності минуло більше місяця (або двох, якщо вона засвідчена за кордоном), потрібно додатково надати нотаріусу заяву довірителя про підтвердження дії довіреності;
  • заява має бути засвідчена українським нотаріусом не раніше ніж за сім календарних днів, а дипломатичним представництвом (консульською установою) України або згідно із законом іноземної держави – не раніше ніж за місяць до дня підписання (укладання) відповідного договору.

Крім того, заборона відчуження протягом місяця діятиме лише у випадках:

  • коли право власності на нерухомість було отримано відчужувачем у період дії воєнного стану в Україні на підставі договору;
  • у зв’язку з передачею майна у власність юридичної особи як внесок або у зв’язку із виходом зі складу засновників юридичної особи.

Для громадян Росії:

Наприклад, наразі всім громадянам Росії (крім тих, які проживають в Україні на законних підставах) відмовлено у наданні нотаріальних послуг.

Крім того, введено візова процедура при перетині кордону України громадянами Росії.

Це обмеження діятиме до прийняття та набрання чинності Законом України щодо врегулювання відносин за участю осіб, пов’язаних з державою-агресором. Воно не буде поширюватися на нотаріальні дії із засвідчення справжності підпису на заяві про вихід з російського громадянства та посвідчення заповіту військовополоненого.

Продаж квартири за попереднім договором

Для того, щоб зрушити процес купівлі-продажу з мертвої точки, можна зробити висновок Попередній договір купівлі-продажу. У ньому необхідно докладно прописати всі умови майбутньої угоди.

Як правило, забезпечувальний платіж або аванс, переданий під час укладання зазначеного договору, дозволить у матеріальній формі закріпити досягнуті домовленості.

У чому нестача попереднього договору

Як правило, попередній договір не є документом, що встановлює право. Якщо переходу права власності на об’єкт нерухомості немає, то потрібний наступний крок. Сторонам необхідно надалі укласти ще один – Основний договір – на умовах, прописаних у Попередній договір.

Ризики покупця

Під час укладання попереднього договору покупець несе певні ризики, саме:

  • відсутність гарантійної (забезпечувальної) функції попереднього платежу (авансу);
  • Термін укладання основного договору може бути порушений, оскільки воєнний стан може бути непередбачувано тривалим;
  • Якщо продавець відмовиться надалі укладати основний договір;
  • Власник нерухомості може укласти кілька попередніх договорів із різними людьми;
  • Наприклад, продавець може фізично зникнути (зник безвісти, потрапив у полон тощо). Це фактично призведе до неможливості укладання основного договору;
  • Якщо перевірити власника в реєстрі нотаріус не зможе, існує ризик прямого шахрайства.

Ціна продажу

Наприклад, продати квартиру зараз просто нереально — ринку фактично немає, угоди не відбуваються. Можливо, хтось із власників, що поїхали, і був би зацікавлений у терміновому продажу навіть з великим дисконтом. Але де знайти покупця — питання відкрите.

Сьогодні люди готові віддавати нерухомість за півціни чи навіть дешевше, але покупців немає.

Якщо ситуація посилиться, то тенденція зниження цін, що з’явилася, може отримати подальший розвиток і після війни.
Особливо якщо власники нерухомості знаходяться не в Україні. Якщо вони виїхали за кордон і не поспішатимуть із поверненням на батьківщину.

На що звернути увагу

Наприклад, бажаючих купити нерухомість у період воєнного стану небагато. Як правило, продаж нерухомості в цих умовах відбувається за заниженою вартістю. Цей фактор може надалі стати приводом для визнання такої угоди недійсною:

Відповідно до ст. 233 Цивільного Кодексу України правочин, який вчинено особливою під впливом тяжкої для неї обставини і на дуже невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такої правочину.

Наприклад, частиною 2 статті 233 ЦК України передбачено, що при визнанні такої правочину недійсним застосовуються наслідки, встановлені статтею 216 цього Кодексу. Сторона, яка скористалася тяжкою обставиною, зобов’язана відшкодувати іншій стороні збитки та моральний вред, що завдані їй у зв’язку з вчиненням цієї правочину.

Інші варіанти купівлі квартири

Наприклад, купувати квартиру за довіреністю шляхом оформлення заповіту на користь покупця або за договором оренди з викупом ми категорично не рекомендуємо.

Якщо покупка за допомогою попереднього договору ще якось логічно зрозуміла, то вищезазначені способи (довіреність, оренда в правому викупі або заповіті) абсолютно не страхують покупця і можуть призвести до втрати квартири і грошей.

У чому полягає ризик

  1. При нотаріальному посвідченні попередніх договорів чи довгострокових договорів оренди нотаріуси не мають змоги та не повинні перевіряти наявність обмежень та обтяжень. Адже попередній договір – це лише намір сторін укласти основний договір. Він укладається у певний рядок або в разі настання визначених подій (відкладальна обставина).
  2. Ризик щодо множинності видачі документів відноситься до видачі так званої генеральної довіреності. Довіреність може бути у будь-який момент відкликана, що також є суттєвим ризиком.
  3. Наприклад, у разі складення заповіту заповідач має право змінити заповіт. Його остання версія вважатиметься чинною. При розгляді питання щодо складання заповіту варто звернути увагу на законодавчо визначену обов’язкову частку спадку родичів першої очереди. У разі, якщо нерухомість була єдиним об’єктом нерухомого майна і вона за заповіддю передається третій особі, суд має право ухвалити рішення щодо недійсності такого завіту або перерозподілу часток спадщини з урахуванням обов’язкових часток.

Що ми рекомендуємо

Ми радимо дочекатися закінчення дії воєнного стану. Після цього укласти Договір купівлі-продажу із дотриманням всіх юридичних вимог.

Схожі повідомлення

Залишити коментар

* Використовуючи цю форму, ви погоджуєтеся на зберігання та обробку ваших даних на цьому веб-сайті.